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2022年08月29日

地方国企会比央企改革更彻底

地方国企会比央企改革更彻底2014-08-16 17:04:44 来源:麒麟风险网分享到:徐斌:

尽管诸多信号显示,农地改革遭遇诸多障碍,但貌似这是大趋势,无可抵挡:

农地确权纳入不动产登记制度

国土资源部8月10日公布了关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知,明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程,“农房”纳入不动产登记范围。不动产登记制度作为一项基础制度,是房产税等多项改革的重要前期准备。而此次国土资源部发布通知将农房宅基地纳入不动产登记范围,业内普遍认为,继房地产税改革后,不动产登记制度将再度成为土地改革的重要前哨。官方的表态也佐证了土改前哨的说法,国土资源部有关负责人指出,十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,改革完善宅基地管理制度的要求,推进确权登记发证工作是实现、改革目标的产权基础和法律保障。此外,多位专家接受21世纪网记者采访时表示,农房宅基地纳入不动产登记范围,实现城乡一体化管理,除了保护农民权益外,预计还将为未来宅基地和农房抵押转让市场化做前期准备,将加快土地要素流转,并将倒逼小产权房的解决。

旁白:这实际上,就是农村宅基地与建设用地私有化的前期技术准备工作。这对于中国经济政治社会的长远影响,估计很长时间后人们才会意识到。但就目前而言,该措施第一影响将会体现在房地产走势和地方财政收入上。因为这实际上将会打破土地一级市场政府垄断的事实。这种情况下,地方出台救市措施,其实也就是尽人事而已:

湖南省出台救市措施

8月中国,此起彼伏的政策新动向,成为楼市最令人关注的关键词。当大多数地产圈人士还在聚焦于8月8日福建率先公布“闽八条” 《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》时,3天后的湖南,再度发声。就在8月11日,湖南省住房和城乡建设厅印发名为《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称“意见”),明确规定将从政府回购普通商品房用做保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。“这一次的政策,最大变化在于政府将一改新建保障房的方式,取而代之的是回购适当面积普通商品房,用作保障房源,从而打通市场库存房源与棚户区改造的安臵需求。”湖南省住房与城乡建设厅相关负责人称。更微妙的表述是,“各地可以结合本地实际制定具体实施办法。”。

旁白:省级政府出台救市措施,就意味着房地产供需失衡已经上升到区域性现象了,当然还没到全国性现象,北京上海等一线城市的房地产供需貌似还没有失衡。但其实也很快了,李超人现在的大陆地产业务几乎全线清仓:

李嘉诚又要抛售物业资产了

中国房地产企业泛海控股股份有限公司周二公告称,拟透过附属公司泛海控股国际以近40亿港元价格,收购和记港陆逾七成股权,出让人为亚洲首富李嘉诚控股的和记黄埔旗下两间全资附属公司。公告显示,泛海控股国际拟出资不少于35.56亿港元(相当于每股0.5556港元)但不多于38.3亿港元(相当于每股0.5984港元)价格,收购和黄两附属公司合计持有的和记港陆71.36%股权。目前相关各方周一已签署谅解备忘录,正就合作事宜进行洽商。和记港陆主要在中国内地从事物业投资及赚取租金收益。另一则消息称,李嘉诚持股7.84%的新加坡房地产基金亚腾资产管理(ARA)接近完成洽商出售上海黄浦江西岸虹口区的盛邦国际大厦。该物业是位于虹口区四川北路商圈的上海盛邦国际大厦甲级写字楼,高31层,总面积为56859平方米。其中,B1至5楼为商业,6至31层为写字楼。近两年,李嘉诚父子开始大量在香港和内地抛售房地产物业。据不完全统计,过去一年内李家父子抛售的楼盘价值已达250亿元。此前,李泽楷的香港盈大地产以72亿港元卖出北京盈科中心,长江实业子公司出售上海陆家嘴东方汇经中心写字楼,并出清已持股多年的的长园集团股权。今天的最新消息显示,李嘉诚已将和记黄埔旗下的两家全资附属公司以近40亿港元的价格出售,收购方为中国房地产企业泛海控股。与其不断卖物业形成鲜明对比的是,李氏父子已经很久没有新增房地产项目了。据专注于房地产领域的微信公众号及第行,李嘉诚已经两年没有在大陆拿地了。

旁白:难道你比李嘉诚还聪明?这是个历经几轮商业周期劫数的生意精,巨大的财富不是根源于创新业务开拓,而基本都是来自商业周期大起大落的资产买卖行为。他的妙语是“不赚最后一个铜板”。这话解释现在的内地房地产趋势,就是没崩盘,估计还有一波也不可知,但现在已经差不多快结束行情了。地产完蛋,地方债如山倒,逼上门来,地方政府如何处理?简单说,就是搞私有化:

地方债危机倒逼国企私有化进程

英国金融时报网报道称,中国正在推进新一轮的国有企业私有化进程。比起近20年前具有开创性的首轮私有化,这一次地方政府想要利用负债累累的国有龙头企业筹资会比较没有市场。当时,在“抓大放小”口号下,数千家经营不善的中央和地方性国有企业进行私有化或者破产清算。业绩较好的国企则进行改组,或者部分上市,筹得数千亿美元资金。这种情况在2003年发生了改变,当时中国政府变得不愿意放弃业绩不良的国企。中国在2008年实施了经济刺激措施,这种宽松货币政策,加上要求国企通过投资支持经济的政治指令,对国企资产负债表造成了冲击,削减了资产回报率。现在,地方政府的债务正在推动新一轮私有化进程。出售国企的股权会帮助政府偿还超过2.9万亿美元的债务,这个数字相当于国内生产总值(GDP)的58%。“地方政府债务问题将是国企私有化的重要推动力,”前世行中国局局长杜大伟说,“一些过度举债的地方政府会出现偿债困难,特别是利率在金融自由化后上升了。他还曾是美国财政部驻华最高官员,于去年卸任。政策制定者也希望,非战略性部门的“国退民进”将有利于提高效率。据总部在北京的经济研究公司龙洲经讯估计,自全球金融危机以来,国有企业和民营企业的生产率差距拉大,国企的平均资产回报率约4.6%,而民企为9.1%。考虑到以下情况,国企回报率低迷是个异常严重的问题:根据中国在2008年进行的上一次经济普查,国企仅占企业总数的3%,却控制着非农业部门30%的总资产。就央企而言,改革的重点在于提高竞争力。央企在金融、能源和电信领域近乎占据着垄断地位,这滋生了一种浪费和腐败的风气。在中国国家主席习近平发起的反腐斗争中,几十名央企高管落马就是例证。在本次重组浪潮中,通常规模更大、盈利性更佳的央企,也未能臵身事外。上月中国政府宣布了一项试点方案,拟在两家央企引入私人投资。然而,该试点计划的谨慎态度恰恰突显出了一点:控制着三分之二国企(全国有15.5万家国企)的地方政府将在这次私有化进程中起带头作用。事实上,在中央政府公布试点计划之前,包括上海、北京、广东和重庆在内的地方政府都宣布了对大量国企至少实施部分私有化的计划。上海计划让60%以上的国企引进某种形式的私人投资。地方国企几乎涉足每一个行业,但就非金融领域来说,地方国企的平均资产回报率仅为1.2%,而央企的这个数字为2.5%。债务沉重、盈利性差、效率低下和产能过剩,这些因素促使企业寻求引进投资,但也正是这些因素可能吓走投资者。假如地方政府试图让买方承诺保留效益不佳的工厂里的员工,也同样会让买方裹足不前。此外,目前还不清楚地方政府是否准备好出让控制权,或者就像在上一轮国企改革中那样只出售少数股权。“地方政府自然更愿意通过售股走部分私有化的道路,”杜大伟说,“这就像一头怪兽,因为没有弄清投资者有什么理由高价入股政府控制的公司。” 这种做法会削弱私有化可能带来的效率提升。“我认为从治理方面来说,出售国有企业的少数股权不会有太大意义。从根本上来说,这取决于控制公司的是谁,管理层是经过政治、还是商业选拔的。”世行前中国业务局局长、设于华盛顿的卡内基国际和平基金会高级研究员黄育川说。中国的政策制定者并不这么认为。他们相信,部分私有化和公司治理改革在让他们保有控制权的同时,将会提升效率。

每日综述:中央财政要比地方财政日子好过得多,而且一直如此。这种情况下,大领导搞央企改革,“混合所有制”当然是希望国有资本继续“混合”民营资本。既想提升企业效率,又想保持企业控制权。这个是想当然,是不可能的事情。地方政府对于地方国企“混合制所有制改革”也这么想,但问题还是老问题:谁会傻逼逼掏钱让你国企去“混合”?过往三十年的民企参与国企改革的惨痛案例摆在那里:民营资金跟着国企混的,都没好下场,能混个全尸而退,就算是善终。真的“混合改革所有制”成功的,只能是权贵上下其手,来个资产大搬家。至于没关系没路子的大小老板,也就站在旁边看热闹吧。地方财政困窘不堪的现实摆在那里,由于地产衰退与一级土地市场垄断地位被打破,地方政府的预算外收入将会急剧缩水,所以搞私有化的冲动要比央企大得多。形势比人强,地方政府今后几年内出售国企股权的动作,将会非常彻底,而央企“混合所有制“改革动作,注定磨磨唧唧

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